Алан ГАССИЕВ:»…При этих словах рука должна тянуться к кобуре»
— Стало быть непосредственно по содержанию проекта вопросов нет? Всем всё ясно? Ну хорошо, давай про сроки, деньги и мой интерес. Что конкретно интересует?
— Прежде всего, как вообще возник данный проект и почему именно ты им занимаешься?
— Олег, мы же уже однажды это всё обсуждали. Ко мне обратился Эдуард Кокойты с предложением разработать систему кадастра для Республики, аналогичную российской, предложил заключить соответствующее соглашение. Я изложил аргументы против такого подхода. Их было три — аналог обойдется Республике в сумму около полумиллиарда рублей; Россия на тот момент сама переходила на новую систему кадастра; для эффективной реализации проекта его надо вывести из-под административной схемы Минрегиона и выйти на прямое межгосударственное взаимодействие с Минэкономики РФ. Эдуард Джабеевич воспринял аргументы и, собственно, с этого начался проект.
— И всё же, хотелось бы расставить точки насчет твоего финансового интереса, иными словами сколько твоя компания получила или получит как участник проекта?
— Да, и вот еще что. Если будешь это публиковать, то мне бы хотелось особо указать, что я признателен Эдуарду Кокойты за то, что он предоставил мне возможность организовать проект и участвовать в этом деле. И я, и мои работники приложим максимум усилий, чтобы формирование кадастра РЮО вошло в итоговый актив действующей власти.
— Это уже как-то вызывающе звучит, в нынешнем контексте похоже на какую-то предвыборную провокацию…
— Я же не певец, чтобы думать, как это звучит, а что касается провокации – лучшее средство борьбы с провокацией – на нее не поддаваться. Я же не считаю твой вопрос про мой финансовый интерес провокацией, хотя уже один раз тебе на него отвечал. Ни я ни, моя компания не получает денег за участия в данном проекте. Читай внимательнее статью на Осрадио несколько месяцев назад.
— Следующий вопрос. Кто является контрагентом Юго-осетинской стороны в проекте?
— Контрагентом является Федеральный Кадастровый Центр «Земля». Структура, подведомственная Росреестру и, соответственно, Минэкономразвития РФ.
— Еще один прямой вопрос- почему именно эта структура, лоббировал ли ты её?
— Когда в ноябре прошлого года делегация РЮО приехала в Москву, то ознакомилась с работой и изучала опыт трех структур – Департамента земельных ресурсов г. Москвы, ФКЦ «Земля» и еще одного крупного акционерного общества- одного из лидеров рынка в этой сфере. Возможно, были еще компании, о которых я не знаю. Были изучены возможности взаимодействия и формы, практический опыт, другие аспекты. Выбор был сделан в пользу ФКЦ.
— Можно коротко мотивы выбора?
— Из того, что обсуждалось при мне — это ведомственные гарантии Минэкономразвития, возможность бесплатного обучения и стажировки 4 специалистов в главном профильном московском вузе — как «пакетный» бонус, «постгарантийное» обслуживание системы и программного обеспечения и, собственно, стоимость работ.
— Правда ли, что проект «весит» 50 миллионов рублей, из которых 15 уже выделено?
— Насколько мне известно – именно так- в соответствии с договором перечислен аванс – около 15 миллионов рублей — 30 процентов от общей стоимости работ.
— Есть ли хоть какие то результаты работ. По информации, которую я получил из Цхинвала контракт был заключен в марте, аванс был уплачен в апреле 2011 года, прошло уже 5 месяцев. Я не разделяю сомнения читателей «Осрадио» относительно нецелевого расходования средств, но не все же так уж гладко с работами, по крайней мере по срокам?
— Нецелевое расходование – это сильно! Олег, мы пробивали этот проект вопреки позиции Минрегиона, нажили себе огромное количество «наблюдателей». Это же межгосударственное соглашение. Проект на контроле у Набиуллиной. Но даже не это важно. Для специалистов ФКЦ, да и для моих сотрудников — это вопрос профессиональной состоятельности. Российский кадастр совершенным уже не сделать: реформаторы первой и второй волны сделали своё дело. А тут возможность уникальная- никто не уродовал «рыночными» реформами ни сам кадастр, ни систему управления имущества в целом.
А твоим информаторам следует знать, что работа по контракту с российской стороны началась еще до заключения контракта. Специалисты ФКЦ «Земля» провели обследование действующей системы в декабре 2010 года. Другими словами проавансировали юго-осетинскую сторону своими работами. Так же информаторам неплохо бы знать, что обработанные результаты обследования, также были представлены юго-осетинской стороне еще до заключения контракта, хотя это составная часть технического задания. К настоящему моменту действительно есть некоторое опоздание по сдаче работ согласно утвержденным срокам – 1 месяц.
— Можно подробнее- про техническое задание, сроки, графики и чем вызвана задержка?
— Согласно техническому заданию работы осуществляется в пять этапов: предварительное обследование, разработка и утверждение концепции, разработка программного и формирование аппаратного обеспечения системы учета и регистрации прав, развертывание системы в республике и опытная эксплуатация.
— На каком этапе работы сейчас?
— Завершается третий этап. К настоящему моменту утверждены результаты обследования, и основополагающий документ – Концепция учета и регистрации прав. Разработана нормативная правовая база- закон Республики Южная Осетия «О государственном кадастре недвижимости и регистрации прав на недвижимое имущество» и закон о внесении изменении в Закон Республики Южная Осетия «О землеустройстве в Республике Южная Осетия», а также более 40 новых нормативных правовых актов, дополнения и изменения к действующим. Закуплено оборудование, формируется аппаратная система. Насколько мне известно, завершается разработка программного обеспечения.
— То есть, 15 миллионов потрачены на перечисленные работы и сделано 30% работ?
— Не так. Объем уже выполненных работ составляет более 50%. Суммы аванса хватило лишь на закупку оборудования и аппаратного обеспечения. А остальные работы ведутся независимо от авансовых платежей.
— Это означает, что юго-осетинская сторона защищена от рисков ненадлежащего исполнения работ?
— Это нормальная практика для таких контрактов. Заплатив аванс Исполнителю, Заказчик затем часть работ также получает авансом и оплачивает их после приёмки. В данном случае все вышеперечисленные работы за исключением оборудования – аванс Исполнителя Заказчику.
— С чем связаны сдвиги на месяц по срокам?
— Причины две – концепция принималась в «отпускное» время и также возникли проблемы с поставкой оборудования в Цхинвал. Связаны они с регламентами поставки оборудования, процедурой пересечения границы, таможенными формальностями. Бюрократические барьеры оказались серьёзнее, чем предполагалось.
— Еще вопрос по поводу кадастровой оценки земель. Ты не упомянул о ней. Когда она будет проведена? Можно об этом подробнее.
— Искренне надеюсь, что идея проведения кадастровой оценки пришла не в твою светлую голову. У любого нормального человека, а тем более потенциального землепользователя при этих словах рука должна тянуться к кобуре.
Прежде всего — объектом кадастровой оценки могут быть земельные участки, поставленные на учет или хотя бы условно занесенные в кадастр. Такие есть? Если нет, тогда что ты собираешься оценивать? Далее, если даже ты сформировал кадастр и есть что оценивать, то какую методику оценки ты изберешь. Массовую? Выделяй миллионов триста рублей, завози специалистов и может быть через год ты получишь результат. Хочешь индивидуально- увеличь сумму и сроки в три раза — возможно уложишься. Но прежде чем начать- надо ответить на вопрос зачем и кому нужна кадастровая оценка? В целях налогообложения? Мониторинга? Расчета среднерыночных цен? Как это можно сделать в отсутствии основных компонентов оценки — рыночных цен, арендных платежей. Наверное есть специалисты, которые разработают уникальную методику. Ну тогда еще прибавь к затратам миллионов 50-70 и полтора года. А учитывая, что результаты кадастровой оценки, пересматриваются, как правило, каждые 5 лет, то как раз к завершению работ, надо будет начинать новую кадастровую оценку.
Не может быть адекватной кадастровой оценки пока нет оборота недвижимости и земельных участков. Пока нет рынка, причем работающего такое количество времени, которые достаточно для формирования репрезентативной выборки по категориям землепользования, по динамике цен и многим другим компонентам- все разговоры, а тем более действия в этой связи- бессмысленная трата бюджетных денег и прямое стимулирование коррупции.
Пример РФ в этой связи- яркое тому доказательство. Утвердили методики массовой оценки и истратили миллиарды рублей на кадастровую оценку. Уже на стадии исполнения работ, поняв, что стоимость земли в Норильске оказалась равной стоимости земли в Сочи, а сотка земли под заводом «Уралмаш» «стоит» столько же, сколько сотка в центре Парижа результаты стали искусственно подгонять под «рыночные» с 10-15% дисконтом. Кое-как утвердили результаты, декларировав, что оценка проводилась с целью формирования системы налогообложения и определения выкупной стоимости земельных участков. Только пока проводили оценку, земли в крупных городах выкупались «по старой схеме» за бесценок при полном попустительстве властей и вовлекались в хозяйственный оборот. «Надувшись» до неадекватных размеров рынок недвижимости рухнул. И получилось, что кадастровая стоимость земель во многих случаях в три раза выше рыночной, а собственник здания и сооружения вынужден ее выкупать или брать в аренду по закону. И выходов два – идти оспаривать результаты оценки в суде, либо досудебная процедура встречной оценки. То есть новые затраты, а самое главное- все равно индивидуальная оценка объекта.
В итоге, в активе всех мероприятий – жирный прочерк. В пассиве- потери в бюджете, коррупционные схемы, беспрецедентный рост цен на недвижимость, проваленная программа рынка доступного жилья, массовый перевод земель сельхозназначения в иные категории и многое другое.
— Что в реальности даст система Кадастра и учета объектов недвижимости?
— Будет сформирована система обеспечивающая оказание госорганами следующих услуг по:
— государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимость и сделок с ней;
— государственному кадастровому учет объектов недвижимости;
— предоставлению сведений из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сведения из государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимы физическим и юридическим лицам, а также субъектам государственного управления для совершения сделок с недвижимым имуществом, территориального планирования и градостроительного зонирования, архитектурного проектирования. Кроме того они необходимы для ведения реестров государственного и муниципального имущества, а также рассмотрения споров в судебном порядке.
— А если перевести это на житейский язык, что даст это простым гражданам?
— Во-первых, граждане получат документальное подтверждение своих имущественных прав, зарегистрированных в соответствии с законодательством и гарантированных государством;
Во-вторых, объекты этих имущественных прав будут описаны в бумажном и электронном виде;
В-третьих, упростятся процедуры получения правоудостоверяющих документов (свидетельств о собственности или на право аренды) и технической документации (кадастрового паспорта объекта недвижимости), а также сделок по ним. Система разрабатывается с учетом возможности получения этих документов по запросу в электронном виде.
— Если в Цхинвале такое возможно, то как быть с отдаленными селами?
— При наличии интернет связи, эта задача решается передвижными пунктами. Операции с недвижимостью, стройки или изменение границ в отдаленных селах не проводятся каждый день. Можно установить периодичность выезда специалистов, которые помогут заполнить необходимые документы в бумажном или в электронном виде, запустят их в работу, либо организуют получение документов на месте.
— То есть после появления кадастра дорога к рыночному обороту недвижимости будет открыта?
— Безусловно, только я был бы осторожнее с рыночным оборотом. И продажей земель в частную собственность тоже.
— Поясни последний тезис. Можно ли без частной собственности говорить о подъеме сельского хозяйства и о возвращении людей в РЮО вообще?
— Частная собственность на землю, как условие развития рынка, а тем более сельхозотрасли – такой же бессмысленный фетиш, как кадастровая оценка.
В нынешней ситуации, по крайней мере, на ближайшее пятилетие землю в частную собственность продавать нельзя. Это моё частное мнение.
Что касается физических лиц, то надо закрепить за ними право ПНВ (пожизненного наследуемого владения), известное еще с советских времен. Этим снимется половина проблем. Хочешь владеть участком рядом со своим домом, который принадлежал твоему прадеду и перешел к тебе по наследству — владей. Хочешь продать этот дом – продавай. Но новый собственник дома не должен иметь исключительного права на этот земельный участок. Только такое же предоставленное государством ПНВ.
Теперь по землям сельхозназначения. Разумно было бы предложить сельхозпроизводителям арендные отношения сроком на 5 лет по ставке 1 рубль за гектар. Это нормальное компромиссное предложение. Государство таким образом решит несколько задач. Главная – стимулирует отрасль. Через 5 лет будет понимание реальной стоимости этой земли, как фактора производства. И тогда можно переходить к другим формам имущественных прав. Гарантией адекватного поведения государства, то есть установления справедливой выкупной цены или арендной ставки в будущем будет наличие сформировавшегося рынка сельхозпродукции со стабильными ценами. По сравнению с нынешними, учитывая еще и минимизацию транспортных издержек это будут просто иные порядки. Арендатор гарантирует себе минимизацию себестоимости продукции и высокую норму прибыли в течение 5 лет, то есть по сути легитимное первоначальное накопление капитала. А самое главное, только преференциями и протекционизмом можно сформировать сельхозпроизводителя как социальную группу. Можно закрепить также за арендаторами-сельхозпроизводителями право преимущественного заключения договоров в перспективе.
80% проблем имущественных проблем землепользования республики лежит как раз именно в этих двух сферах: защита прав частных владельцев (ПНВ) и регулирование оборота земель сельхозназначения.
По остальным категориям земель не должно быть глобальных проблем при вовлечении в оборот.
Беседовал Олег КУДУХОВ.