Землепользование: проблемы, направления и возможные решения в РСО-Алания

Земля как собственность. В России, так же как и в РСО-Алания, не сформированы достаточные условия, нормы и правила владения, распоряжения, использования и присвоения земли. Продолжает иметь место вакханалия развивающихся отношений и малая их цивилизованность (захват земель, необоснованность заключенных арендных договоров, подставные оформления в землепользовании разных документов и т. д.). Самое главное — не обеспечен приоритет лиц, живущих в селах и способных работать на земле, желающих работать. Запутана государственная форма владения землями, распоряжения ими. Произошло полное крушение старых организационных форм хозяйств (колхозы и совхозы), но последствия такого крушения не разрулили до конца. Многое отдано на откуп стихии происходящего… Это неправильно, неприемлемо и требует наведения порядка.

Существует разрозненность сил, которые задействованы в развитии инфраструктур и производств на селе. То, что делают частные товаропроизводители (фермеры и т. д.), часто не затрагивает интересы населения сел. Фермерство не развилось полномасштабно, оно остается неполноценной формой организации хозяйств.

Фермеры малочисленны и оказываются только в пределах своих собственных интересов (платят в бюджеты мизерные суммы, хотя показывают большие объемы производимой продукции, ежегодно и часто жалуются на убыточность, на низкие цены и т. д.). 

Бизнес (крестьянско-фер-мерские хозяйства) принял на себя хозяйственные функции, но одновременно же усилил и свою политическую роль. Органы власти на местах имеют чрезвычайно малый интерес к хозяйственным функциям КФХ, но особый интерес к политическим и финансово-распорядительным. Наблюдается процесс сращивания интересов местных властей и фермеров. Нельзя допускать, чтобы люди власти (чиновники) были «охлаждены» по отношению к людям вне власти. Это касается и неработающей части населения сел, их судьбами надо заниматься полномасштабно. Нельзя также, чтобы бизнесмены-хозяйственники не были озабочены социальной ответственностью перед людьми в селах. Только уплата налогов не оправдывает такой подход, а к тому же малые суммы налогов.

Разумеется, что фермеры разные и крестьянско-фермерские хозяйства тоже разные. Однако общие задачи нельзя игнорировать, а для целей их реализации необходимо максимально прилагать усилия для создания равных условий хозяйствования и рациональных методов доступности землепользования. Многие вопросы доступности землепользования в РСО-Алания еще не получили своего разрешения по причинам отсутствия достаточных юридических форм, невыработанности механизмов и инструментов регулирования землепользования (например, в РСО-Алания практически не были сформированы как имущественные, так и земельные паи в процессе преобразования колхозов и совхозов). В сегодняшних условиях экономика требует переформирования этих слагаемых землепользования.

В нашей республике, несомненно, необходимы организационные действия, которые будут расширять знания созидателей-фермеров, способствовать закрытию или преобразованию всего ненужного в трудовой деятельности людей на селе, решению реально существующих проблем нехватки финансово-кредитных ресурсов, развитию объединенных в различные организационные формы производств людей с капиталом и без него (есть люди с деньгами, а есть способные трудиться, но у них нет денег на вложение в дело).

Фермерство не может быть единственной формой организации сельхозпроизводства. Оно подлежит не закрытию, а развитию. Такой подход существенен в решении задач улучшения землепользования. Ставка должна делаться как на мелкие, средние, так и на крупные хозяйства. Безусловно, крупные хозяйства оказываются более мобильными технически и т. д., но есть социальная эффективность от малых и средних хозяйств на селе. Нельзя допускать, чтобы в основной своей массе жители сел не имели отношения к землепользованию. В этом контексте необходимы как новые организационные решения, так и финансово-кредитные. Управляя происходящими процессами в землепользовании, надо следить за тем, что реально происходит, и своевременно принимать решения. Ниже они сформулированы нами по направлениям, возможным путям, методам и способам их оценки.

1. Отобрать земли, которые используются неэффективно, можно, применяя следующие критерии: не используются; используются не по назначению; пользователи не платят арендную плату.

2. Кредиты и кредитование в сфере землепользования не могут быть правильно оценены, если не ответить на следующие вопросы: на какие суммы и по каким условиям они брались за последние 3-5 лет; отказы в кредитовании и причины, по которым они состоялись; характер использования (цели и реальное использование) кредитов, их экономическая и финансовая обоснованность; госучастие в кредитах: объемы и структурированность по направлениям использования земель и результативных показателей использования кредита. Всего на 2016 год запланировано кредитов в Российском Сельхозбанке на 1 трлн 475 млрд рублей, а кредитный портфель банков страны — более 3 трлн рублей. В 2015 году Сельхозбанк России выдал кредитов на сумму 1 трлн 480 млрд 739 млн рублей.

3. Возникает проблема: как сформированы в республике задачи для пользователей земли с учетом производства продукции (объемы и структура); ожидаемые (прогнозируемые) цены на продукцию (по видам); обеспеченность собственного населения и его покупательная способность в текущем состоянии.

4. Куда мы движемся, что хотим в землепользовании? Как оцениваем упущения и как от них уходить? Сколько чего выявлено: в запущенности хозяйств и иных нарушений организационного и управленческого характера в землепользовании?

5. Размеры площадей земель, которые используются, сформированность и точность измерений. Как это продумывается, к чему привязываются принимаемые решения на местах? Необходимы обоснованность дробления земельных массивов и особенности процесса резкого сокращения или отсутствия внесения органических удобрений в практике использования земельных угодий сельхозназначения. Также надо знать точные данные о сокращении ценных сельхозугодий и поголовья скота: складывающиеся тенденции и состояние. Существует масштабная проблема увеличения площадей пашни под кукурузу (преобладание монокультуры).

6. Структура хозяйственной деятельности в сфере землепользования, ее состояние и соответствие экономическим и финансовым требованиям: мелкие, средние и крупные хозяйства, их сбалансированность в производственной специализации, кооперировании, реализации производимой продукции.

7. Имеет ли место деградация земель, как проводится борьба с последствиями такой деградации и каковы ее результаты?

8. Наличие законодательной и нормативной базы, определяющей экономические механизмы стимулирования новых хозяйствующих субъектов на земле. Сколько таких субъектов возникло за последние пять лет и как они задействованы, каковы их роль, значение и эффективность?

9. Есть ли стратегия использования земельных ресурсов в РСО-Алания? Что в нее входит, если она есть: концепция экономики землепользования; концепция экологизации землепользования; государственная структура и система управления (каковы земельные ресурсы и целесообразность); подлежат ли сложившиеся земельные отношения реформированию или нет; необходимость разработки новой модели управления земельными ресурсами, учитывая тот факт, что субъектами земельных отношений являются: государство (органы государственной власти), землевладельцы, землепользователи, граждане, владеющие земельными участками на праве собственности в пределах личных хозяйств (ЛПХ).

10. Оценка и переоценка земельного фонда (количественная и качественная). Необходимо учитывать в достаточной степени для анализа и оценки факторы влияния на землепользование: экономические, социальные, политические. Как правило, это проблемно и решать все следует грамотно, своевременно, осмысленно, системно в рамках как общих, так и локальных интересов на местах. Особенно следует учитывать реакцию населения на расширение пахотных угодий, состояние доступности земель для выпаса скота, который они содержат или не содержат, на явления заброшенных земель (неиспользуемых).

11. Есть сложившаяся проблема распределения и использования республиканского и местных земельных фондов с учетом природно-сельскохозяйственного состояния, среды, целесообразности и значения. В горной зоне республики относительно большие площади земельных угодий длительное время используются бессистемно или вовсе не используются. Имеется в виду эпизодичность, низкий уровень специализированной освоенности методов землепользования, несоблюдение принципа экономической целесообразности, а также норм и правил, установленных законодательно. В горах возникают и проблемы малой контролируемости границ используемых земель (безграничность их использования, что порождает и бесконтрольность в системе налогообложения, конфликты и т. д.).

12. В республике наблюдается почворазрушающий процесс землепользования. Влияющими факторами все больше становятся монокультурность, неграмотное и непропорциональное использование химикатов и удобрений, бессистемность применяемой техники и технологий, резкое снижение затрачиваемых материальных ресурсов на земельные улучшения и т. д. Причины самые разные, в том числе и бесконтрольность над землепользованием, нищенское состояние большинства сельхозтоваропроизводителей, безграмотность и другие. Все это подлежит учету и изменениям.

13. Существует в республике острая проблема земельного передела. Она реальная, и уходить от нее в сторону нельзя. Надо знать причины, которые порождают отношения земельного передела. Среди них: несовершенство законодательства; несоответствия и шероховатости в принятой к реализации стратегии хозяйственного использования земельных ресурсов; низкий уровень обоснованности (прежде всего экономической) возможностей конкретных участков земель (большеразмерных и малоразмерных).

14. Инвестиции в землепользование. Есть проблема доходной ориентации, от которой нельзя уходить, надо брать в расчет и оценку предлагаемых к реализации инвестиционных проектов в землепользовании. Прирост доходов от инвестиционных вложений в землепользовании (проектные расчеты) тем не менее необходимо корректировать с учетом малоприбыльности (низкодоходности) землепользования по причине природной основы, рискованности и слабой достигаемости задаваемых в очередном году планируемых показателей. Не следует игнорировать проблему финансовой убыточности сельхоздеятельности и в этой связи относительно низкий уровень инвестиционной привлекательности землепользования. Особенно это касается землепользования, которое ориентируется на животноводство, а также ряда отраслей растениеводства.

Инвестиционные вложения в землепользование быстро трансформируются в доходы фермеров, которые обрабатывают земли, выращивая кукурузу, отчасти картофель, и это широко подтверждается опытом РСО-Алания. В то же время длительный период наблюдается низкий уровень диверсификации землепользования через привлечение дополнительных инвестиций. Такая практика неминуемо ведет к образованию высоких показателей безработицы в сельской местности, избыточному предложению потенциала рабочей силы сверхнизкой квалификации.

Отметим, что методы, способы и характер инвестиционных вложений в землепользование порождают процессы, которые ограничивают ежегодный приток частного капитала и в то же время усиливают ожидания, а также стремление к получению помощи и поддержки со стороны государства. Параллельно, однако, ужесточаются условия и возможности господдержки тех, кто использует земли сельхозназначения. В стране, так же как, в частности, и в РСО-Алания, существует выраженная тенденция деградации землепользования, сопровождаемая низкими показателями экономической эффективности и деформации роли государства в этом процессе. Государственные органы управления оказываются слабоспособными в регулировании землепользования, в том числе и через механизм и инструменты инвестиционных вложений, и чаще прибегают к помощи силовых структур.

15. Правоохранительное и силовое вмешательство, как и регулирование норм и правил землепользования, разумеется, необходимы, но в данном контексте речь идет о системности решаемых задач и реальных проблем не только целесообразного распределения земельных ресурсов, но и осуществляемых затрат в сфере и практике землепользования. Суть заключается в системной организации всего комплекса слагаемых в землепользовании: анализ и оценка земельных ресурсов; налаженность распределительного механизма в использовании земель, а еще раньше во владении землями; нормативная основа сформированности финансово-налоговых требований в землепользовании; оформление и переоформление принятых ранее малообоснованных договорных обязательств в землепользовании. Крайне важно в РСО-Алания выработать механизм экономически и социально обоснованной возвратности в распоряжение государственных и муниципальных органов власти земельных ресурсов, которые «случайно», но по факту попали в руки современных латифундистов; реализация необходимых для системы землепользования контрольных и надзорных функций; приведение в требовательный законодательный порядок решение вопросов, касающихся непогашения имеющихся задолженностей по неуплате земельного налога и арендной платы за последние пять лет (так же следует поступить и с невозвращенными ссудами, но при учете механизма цен пересчета).

16. Есть весьма острая проблема использования земель в городах и населенных пунктах РСО-Алания. На первое место, в нашем понимании, следует выделить вопрос функционального назначения таких земель. В законодательстве республики необходимы дополнительные уточнения, которые коснутся их видовой классификации (характеристик по назначению, требованиям использования и т. д.). Без такой проработанности и дальше будут обостряться вопросы разрешительного использования земель, естественно, с соответствующими отрицательными последствиями, которые давно имеют место и порождают высокую степень коррумпированности в этой сфере.

На второе место, как представляется, необходимо поставить императивы кадастровой оценки земель (земельных участков). Нельзя в нашей республике делать кадастровые расчеты стоимости земельных участков, в том числе в населенных пунктах, без учета классификационных характеристик видов разрешительного их использования. Российское законодательство предусматривает шесть направлений для исполнения таких требований, и еще к тому же подключается оценка рыночной стоимости (информация для оценки рыночной стоимости земельных участков предполагает учет: цены сделки купли-продажи; цены предложения; цены спроса; утвержденных коэффициентов и индексов, используемых в этих же целях по объектам недвижимости, расположенным на оцениваемых участках земель).

Кадастровая оценка стоимости земельных участков — сложный процесс, и здесь нельзя допускать ошибки. Все сведения для оценки должны быть выверены, достоверны и прозрачны, иначе последствия могут быть отрицательными. В рамках одного и того же населенного пункта всегда можно ожидать высокую степень дифференциации кадастровой оценки одинаковых по размерам земельных участков, и это надо учитывать объективно. Часто расчеты требуют экспертно-аналитической оценки с участием грамотных специалистов, которых, к сожалению, мало в нашей республике. Нельзя допускать искажений и деформаций в оценке кадастровой стоимости земельных участков и тем более на основе малоаргументированных методик по оценке их рыночной стоимости, часто визуально определяемой, неполноценной, стихийной, не имеющей достаточной нормативной базы.

И еще. Следует самым серьезным образом подходить к проблеме формирования земельных участков в пределах городов и других населенных пунктов. Здесь фиксируется много слагаемых не только экономической, но и социальной практики землепользования (бюджетные интересы в налоговых и арендных платежах, размещение жизненно важных коммуникаций и т. д.). Важнейшими, как показывает опыт современной действительности, становятся вопросы системности управления городами, селами. Уменьшение огромного количества негатива в жизни за счет лучшей отработанности условий формирования земельных участков и их использования не может преследовать только цели наведения порядка в том, что есть в экономике платность в землепользовании. Земля — органическая необходимость для жизни людей, в том числе совместной, т. е. общественной. Едва ли такую необходимость можно перешагнуть только установлением платы за земельные участки. Да, землепользование становится платным, но в нем остается и доля содержимого в бесплатности, и это тоже подлежит учету, когда мы решаем многие актуальные вопросы организации и управления землепользованием, особенно в личном подворье.

Н. Х.ТОКАЕВ, 

депутат Парламента РСО-Алания, доктор экономических наук, профессор

http://www.pulsosetii.ru/article/6221